Можно ли при расселении улучшить жилищные условия?

Вопрос: Наш аварийный дом расселяют. При выделении нового жилья собственникам комнат в коммунальных квартирах учитывается принадлежащая им общая площадь или жилая площадь? Например, в 3-комнатной квартире мне принадлежит 38/100 общей площади, что составляет 32,3 кв. м общей площади, из них 22,4 кв. м жилой. Что обязана предоставить мне администрация города при сносе дома? О.Д. Хваленкова

Ответ: Порядок обеспечения жилищных прав собственника жилого помещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд определяет статья 32 ЖК РФ. Пункт 10 этой статьи гласит, что признание в установленном Правительством РФ порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу является основанием предъявления органом, принявшим данное решение, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе в разумный срок. При этом, если собственники в определенный законом срок не осуществили снос дома, то земельный участок, на котором он расположен, должен быть изъят для муниципальных нужд. Соответственно изымается и каждое жилое помещение в подлежащем сносу доме, за исключением тех, что принадлежат на праве собственности муниципальному образованию.

Жилое помещение может быть изъято у собственника путем выкупа2. Выкупная цена, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения. Соглашение включает в себя обязательство Российской Федерации, субъекта РФ или муниципального образования уплатить выкупную цену за изымаемое жилое помещение3.

Выкупную цену составляют рыночная стоимость жилого помещения и все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием. Включаются сюда и те убытки, которые собственник несет:

• в связи с изменением места проживания;
• временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (если указанным в части 6 статьи 32 ЖК РФ соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения);
• переездом;
• поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него;
• оформлением права собственности на другое жилое помещение;
• досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами4.

В выкупную цену жилого помещения входит также упущенная выгода.

По соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену5.

Как видим, ни Конституция РФ, ни Жилищный кодекс РФ не содержат положений о том, какие критерии необходимо учитывать при определении понятия равноценности предоставляемого собственникам жилья взамен изымаемого.

На федеральном уровне такие параметры установлены только для нанимателей жилых помещений по договорам социального найма.

К СВЕДЕНИЮ. Другое жилое помещение, предоставляемое нанимателям по договору социального найма, должно быть благоустроенным применительно к условиям соответствующего населенного пункта, равнозначным по общей площади ранее занимаемому жилому помещению, отвечать установленным требованиям и находиться в черте данного населенного пункта6.

Из судебной практики следует лишь то, что в основу равноценности не может быть положена сама по себе стоимость квартиры. Жилые помещения предназначены для проживания в них граждан, поэтому имеет значение сравнение потребительских качеств квартиры (размер, планировка, степень благоустройства и т. д.)7.

Заметим, что из пункта 8 статьи 32 ЖК РФ следует, что жилое помещение ему может быть, а не должно быть предоставлено. Поэтому возможны ситуации, когда собственнику взамен изымаемого помещения будет предложена только денежная компенсация, а не другое жилое помещение.

Но возможно, что в ряде субъектов РФ этот вопрос урегулирован.

Так, в Москве собственникам, освобождающим жилые помещения (жилые дома), по их выбору в денежной или натуральной форме предоставляются равноценное возмещение (компенсация) либо выкупная цена. Размер возмещения (компенсации) либо выкупной цены определяется соглашением сторон на основе независимой оценки. При согласии собственника с ним может быть заключен договор мены, по которому собственнику предоставляется другое благоустроенное жилое помещение, равнозначное освобождаемому жилому помещению. Равнозначным признается жилое помещение неменьшей площади с количеством комнат, соответствующим количеству комнат в освобождаемом жилом помещении. При этом доплата за разницу в стоимостях обмениваемых жилых помещений не взимается8.

Собственникам освобождаемых жилых помещений предоставляются также благоустроенные жилые помещения в жилищном фонде города Москвы по договорам социального найма, найма, безвозмездного пользования или в собственность в районе проживания. Район проживания – территория, ограниченная внешней границей районов города Москвы, прилегающих к району города Москвы, в котором расположен жилой дом, подлежащий освобождению. Эти районы должны находиться в одном административном округе Москвы.

Данное правило не действует в случаях:

1. Переселения граждан в Центральном и Зеленоградском административных округах, где переселение осуществляется в границах этих административных округов;
2. Переселения граждан из районов, которые в силу исторических, географических и градостроительных особенностей не имеют границ с другими районами города Москвы, где переселение осуществляется в границах административных округов города Москвы, в состав которых входят указанные районы;
3. Предоставления жилых помещений гражданам, подлежащим неотложному отселению из жилых помещений, расположенных в многоквартирных домах, признанных аварийными в порядке, установленном Правительством РФ, вследствие повреждений, полученных в результате взрывов, пожаров, землетрясений, неравномерной просадки грунтов, а также в результате других сложных геологических явлений, стихийных бедствий, чрезвычайных ситуаций;
4. Предоставления 2 и более жилых помещений, при этом одна квартира предоставляется в районе проживания, за исключением предоставления жилых помещений многодетным семьям, имеющим несовершеннолетних детей9.

Таким образом, если принадлежащая вам на праве собственности комната в коммунальной квартире находится в Москве, то с учетом проводимой городскими властями жилищной политики, направленной на расселение коммунальных квартир, вам, вероятнее всего, будет предоставлена однокомнатная квартира общей площадью не менее 32,3 кв. м. Ведь ни один нормативно-правовой акт прямо не указывает на то, что равнозначность жилых помещений должна оцениваться по критерию именно «жилая площадь», а не «общая площадь».

Если же ваша комната находится на территории другого субъекта РФ, то необходимо выяснить, нет ли нормативно-правовых актов этого субъекта РФ по данному вопросу. Если таковых не обнаружится, то по нормам федерального законодательства власти могут предоставить вам как денежные сумму, так и жилое помещение, общая площадь которого будет не менее 32,3 кв. м, причем это необязательно будет отдельная квартира.

1) ст. 35 Конституции РФ

2) ч. 1 ст. 32 ЖК РФ

3) ч. 6 ст. 32 ЖК РФ

4) ч. 7 ст. 32 ЖК РФ

5) ч. 8 ст. 32 ЖК РФ

6) ст. 89 ЖК РФ

7) Обзор судебной практики Верховного Суда РФ «Некоторые вопросы судебной практики по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации» // Бюллетень Верховного Суда РФ. 2002. № 5, 6

8) п. 1, 4 ст. 6 Закона города Москвы от 31.05.2006 № 21 «Об обеспечении жилищных прав граждан при переселении и освобождении жилых помещений (жилых домов) в городе Москве»

9) ст. 3 Закона города Москвы от 31.05.2006 № 21