Источник: Бюро Правовой Информации
В настоящее время, по данным российского правительства в негосударственной собственности в России находятся 130 млн. гектаров земли, что составляет 7% общего земельного фонда Российской Федерации. Земельная реформа, о ходе которой в четверг на заседании правительства собирается докладывать глава Минэкономразвития Герман Греф, призвана увеличить долю земли в частной собственности, обеспечив беспрепятственный, но цивилизованный рыночный оборот земельных участков. Юридической базой земельной реформы служат, по сути, два закона - Земельный кодекс от 2001 года и Закон об обороте сельхозземель от 2002 года. Земельный кодекс, ввел в деловой оборот около 2% земель: участки в городах, поселениях и под предприятиями.
Законопроекты вводят в России частную собственность на землю и рыночный оборот земли, но при этом ограничивают оборот земель некоторых категорий, (например, тех, что особо нужны муниципалитетам), а также перевод земель из одной категории в другую. Ограничение на смену назначения земельного участка приобретают остроту в случаях, когда владелец земли хочет на ней что-то построить, в то время как раньше на этом участке были сельхозугодья или рос лес. Действует и ряд других ограничений: например, запрещено передавать землю в собственность иностранных граждан и предприятий, в которых доля иностранного капитала превышает 50%. Еще одно ограничение связано с площадью сельхозземель в одних руках. Максимальный процент таких угодий в рамках одной административной единицы устанавливается местными властями.
По мнению экспертов, механизм реализации законов о земле страдает многочисленными недостатками. Как считает генеральный директор Русского экономического общества Денис Муханов, почти каждая статья закона "дает простор для коррупции и всевластия бюрократии". По его словам, к нормам с высокой коррупционной емкостью относится требование согласования покупки земель свыше местного "максимума" с местной администрацией. До предела затруднен выход с землей из коллективного хозяйства. Результатом же, скорее всего, будут непрерывные судебные тяжбы и выкуп целых колхозов земельными спекулянтами, говорят эксперты. Нелепыми выглядят рестрикции в отношении иностранцев. Непонятно, почему нужно ограничивать срок аренды 49 годами. Откровенно пугает попирающая принцип частной собственности возможность изъятия земли у нерадивого собственника - надеяться на объективность в России очень трудно.
Ряд коллизий связан также с выкупом тех участков, которые уже фактически находятся в распоряжении землепользователей. В соответствии с Земельным кодексом (точнее, с законом о введении в действие Земельного кодекса) к 1 января 2004 года все предприятия и все граждане России должны будут либо оформить право собственности на свои земельные участки, либо вносить за них арендную плату по полной ставке земельного налога. Оформление участка в собственность по сути дела означает его выкуп у государства, причем величина выкупных платежей определяется субъектами федерации в пределах, зафиксированных федеральным законом.
Наряду необходимости решать гражданско-правовые проблемы перед государством стоит еще ряд задач, которые связаны с землей, но к понятию "земельной реформы" непосредственно не относятся. Прежде всего, речь идет о пресловутой аграрной реформе, которая по идее должна сводиться к реформированию сельхозпредприятий. Концепции аграрной реформы как таковой у правительства в настоящее время нет, и структура сельхозпроизводителей, во многом повторяющая структуру советского колхозно-совхозного производства, во многом усугубляет положение дел. В России советского времени имелось 25 000 колхозов и совхозов, и все они имеют сегодня преемников разной формы собственности.
Кроме того, существенной составляющей государственной земельной политики является превращение земли в важный объект налогообложения. Перспектива этого связана с введением с 2005 года единого налога на имущество, которым будет в равной степени облагаться все виды недвижимости, включая земли. Для правильного функционирования этого налога необходимо создание механизмов определения рыночной стоимости земли, которой в настоящее время нет. Правда, земельный кадастр, по утверждению руководителя Федеральной службы земельного кадастра Сергея Сая, уже составлен, и какое-то время кадастровая оценка земли будет выполнять роль рыночной стоимости при начислении налога. Кстати, утверждение кадастровой оценки земли в Москве, по заявлению московского правительства, должно увеличить собираемость земельных платежей в 1,9 раза.
Наконец, реформа немыслима без развития финансовой инфраструктуры земельного рынка. Нужно наладить ипотечный кредит, технику купли-продажи и залога земли. Необходимо создание государственного и частных земельных банков, четкое определение роли агентов по недвижимости, юридических консультантов, регистрационных служб. Все это вместе взятое позволяет сказать: земельная реформа в России пока еще и не начиналась.