Источник: Бюро Правовой ИнформацииРоксана Ахмедова
В области ипотечного кредитования наметились противоположные тенденции. Тогда как Агентство по ипотечному кредитованию реализует программу, исключающую конкуренцию на рынке ипотечных кредитов, правительство привлекает зарубежных инвесторов на этот рынок для усиления здоровой конкуренции, путем кредитования в валюте и снижения процентов по кредитам. Банкам же остается покориться действительности: в валютном кредитовании конкурировать с иностранцами и подчиниться стандартам АИЖК в рублевом.
Ипотека стала модным направлением в банковской среде: крупные банки стремятся занять свое "место под солнцем", чтобы иметь возможность вкладывать средства в доходные, высоколиквидные активы, а мелкие пользуются своей мобильностью и даже разворачивают временные пункты по предоставлению кредитных услуг.
По словам вице-президента Европейского трастового банка (ЕТБ) Натальи Пастуховой, ипотечное кредитование - это дополнительный продукт, который приносит доход, привлекает клиентов, и дает возможности для вложения средств, которые нынче на фондовом рынке практически некуда вложить. Федеральное агентство по ипотечному жилищному кредитованию (ОАО "АИЖК") подписало уже третье соглашение о сотрудничестве с банком на рефинансирование ипотечных кредитов - с Европейским трастовым банком. В течение месяца со дня начала заключения агентством таких соглашений были подписаны договоры с Внешторгбанком и Национальной ипотечной компанией, учрежденной Национальным резервным банком.
АИЖК обеспечивает рефинансирование ипотечных кредитов, стимулируя спрос на ипотеку. Следует напомнить, что Агентство имеет государственные гарантии и фактически может выступать единственным источником "длинных" денег на рынке рефинансирования. Банки заинтересованы в сотрудничестве с АИЖК, чтобы иметь возможность вернуть себе средства задолго до погашения кредита и продолжать работу по кредитованию новых клиентов. Однако стандартам, заявленным АИЖК, удовлетворяют далеко не все: партнерами агентства становятся только те банки, которые выдают ипотечные кредиты в рублях и по ставке, соответствующей ставке рефинансирования, - 15% годовых со сроком погашения 20 лет при первоначальном взносе в размере 30% от стоимости приобретаемой недвижимости.
Реализация федеральной программы по пути предложенном Агентством приведет к тому, что, несмотря на конкуренцию между отечественными банками на рынке, снижение кредитных ставок будет исключено, так как условия предоставления кредита будут унифицированы. Альтернативными условиями, предлагаемыми разными участниками рынка станут стоимость оформления кредита и сроки, а также несущественная разница в стоимости услуг банковских риэлтеров. Ранее представители банковского сообщества неоднократно возмущались монополией АИЖК на рынке ипотеки, хотя эта "монополия" не затрагивает собственно рынок кредитования, поскольку АИЖК не выдает кредиты, оно только их рефинансирует. Однако оно имеет при этом существенное преимущество перед другими эмитентами ипотечных облигаций: риски ценных бумаг, выпускаемых АИЖК, значительно снижены благодаря гарантиям правительства.
Более того, по словам заместителя председателя Госстроя Владимира Пономарева, сейчас ведутся переговоры с Минфином в отношении повышения ставки покрытия государственного обеспечения. Проще говоря, если сейчас рубль госгарантии покрывает рубль по ипотечному кредиту, то Госстрой и АИЖК предлагают Минфину разрешить покрытие гарантиями государства ипотечных кредитов в соотношении 1:10. А это означает, что банки, занятые в ипотеке, будут заниматься ею по стандартам АИЖК для того, чтобы обеспечивать рефинансирование по кредитам и иметь возможность выдавать новые кредиты. А кредитные ставки будут снижаться скорее под влиянием предвыборной гонки, а не конкуренции на рынке.
"Величина кредитных ставок напрямую зависит от инфляции в стране, - заявил БПИ генеральный директор АИЖК Александр Семеняка. - В рамках программы, которую мы развиваем, снижение ставок может произойти только в условиях понижения уровня инфляции". Он также заметил, что для государства приоритетным направлением в ипотеке должно стать именно рублевое кредитование, так как именно в национальной валюте аккумулируются доходы граждан, так же как и формирование резервов крупнейших инвесторов - система страхования, пенсионная система. "Доминирование рублевых кредитов над кредитами в валюте, возможно, даже потребует корректировки валютной политики страны", - считает Семеняка.
Вместе с тем, государство сейчас прямо заинтересовано во влияние рынка на ставки по ипотечным кредитам. На днях Госстрой подписал меморандум о сотрудничестве с американской страховой компанией AIG, который, по словам председателя Госстроя Николая Кошмана, "закладывает базу для интеграции финансового рынка США в развитие рынка российской ипотеки". Как заявил президент AIG Морис Гринберг, компания готова не только консультировать российских чиновников, но и "в случае необходимости" выступать источником инвестиционных средств.
Как сообщил заместитель председателя Госстроя Владимир Пономарев, инвестировать строительство жилья в России под ипотеку согласились польские банки, которые выделили на этот проект $100 млн. Переговоры о сотрудничестве ведутся с венгерскими инвесторами. Совсем недавно о своей заинтересованности заявила группа компаний GMAC RFC, которая в нескольких странах занимается не только выдачей кредитов и их обслуживанием, но и рефинансирует кредиты за счет собственных средств.
Российские банкиры не проявили особенной озабоченности относительно конкуренции с зарубежными "акулами" ипотеки. "Иностранцы будут очень осторожны в России, так как они плохо понимают наше законодательство, нашу государственную систему, - считает вице-президент ЕТБ Сергей Гонзюк, - в этом смысле наши банки обладают определенной форой".
"Американцам будет трудно оценить кредитные риски в России, - согласился Семеняка, - для них эта система абсолютно непрозрачна, а наши банки разработали собственные стандарты, по которым можно работать". Словом, пока зарубежные партнеры поймут, что к чему в России, отечественные банки уже будут вне конкуренции. При этом Сергей Гонзюк признал, что финансовые возможности российских кредиторов "несколько ниже" иностранных.
Вице-президент ЕТБ заметил, что приход иностранных компаний на российский ипотечный рынок может быть очень выгоден потребителям. Рыночная конкуренция приведет к снижению ставок по валютным кредитам напрямую. В отношении рублевых кредитов Агентству придется пересмотреть свои стандарты и снизить ставку рефинансирования, не оглядываясь на инфляцию. Так как в противном случае граждане предпочтут покупать жилье на кредиты в валюте.