Источник: Бюро Правовой Информации от 28.01.2004Роксана Ахмедова
Правительство, судя по выступлениям чиновников на проходившей накануне конференции "Банки на рынке ипотечного кредитования: состояние и перспективы", всерьез вознамерилось заняться ипотекой. Однако на рынке ипотечного жилищного кредитования уже наметились очередные разногласия.
Агентство по ипотечному жилищному кредитованию решило настаивать на поправках в нормативы ЦБ по эмитентам, которые удивительно перекликаются со стандартами рефинансирования кредитов Агентством. ФКЦБ неожиданно поставила во главу угла передачу ей функций по надзору за деятельностью ипотечных эмитентов, вместо того, чтобы решать проблемы развития "свежевыпущенного" закона об ипотечных ценных бумагах. А в Думе вообще ставят под сомнение развитие ипотеки, ориентированной на бюджетные вливания, считая такой проект нежизнеспособным.
Между тем, очевидно, что, по желанию правительства и президента, ипотечное кредитование будет развиваться как никогда быстро. Об этом свидетельствуют политика "послаблений" ипотечному рынку, которую демонстрирует нынче власть, игнорировавшая многие года просьбы участников ипотечного рынка.
Правительство готово дать не только обещанное
Госстрой в ближайшее время внесет на рассмотрение кабинета пакет законопроектов, который устранит конкуренцию норм, регулирующих ипотеку и мешавшей полноценному ее развитию. Более того, как сообщил заместитель председателя Госстроя Владимир Пономарев, чиновники превзошли все ожидания фондового рынка, и в апреле в Госдуму будут внесены революционные поправки в законодательство об ипотеке.
Помимо основных, давно озвученных и выстраданных поправок в законодательство о банкротстве, Земельный, Градостроительный, Налоговый и Гражданский кодексы, Госстрой намерен внести изменения в Налоговый кодекс, направленный на устранение неравоноправия физических и юридических лиц при участии в сделоках с недвижимостью. Если поправка будет принята, юридические лица наравне с физическими будут освобождены от уплаты налога. Тем самым, по мнению Пономарева, будет устранен один из факторов роста цен на жилье. Планируется, что законопроект о внесении изменений в НК поступит в Госдуму в апреле в едином пакете документов по развитию ипотеки.
По мнению профессиональных участников рынка недвижимости, вопрос о зависимости роста цен и НДС при сделках с недвижимостью достаточно спорен, по крайней мере, в отношении московского рынка. Об этом рассказал БПИ ведущий специалист Московского ипотечного центра (МИЦ) Александр Афанасьев. По его словам, в настоящее время риэлтеры используют многообразные схемы уклонения от уплаты НДС, такие как оформление квартиры на физлицо, и др. Афанасьев считает, что освобождение юрлиц от уплаты НДС в первую очередь существенно повысит прозрачность рынка. Он полностью поддержал эту инициативу правительства.
"Риэлтеры смогут оформлять сделки на себя, а не искать схемы ухода от налога", - пояснил Афанасьев.
ЦБ выполнил план
Банк России также проявил немалую активность в вопросе разработки законодательной базы по ипотеке и подготовил нормативы по допуску организаций к эмиссии ипотечных ценных бумаг. Согласно законодательству об ипотечных ценных бумагах, ЦБ должен устанавливать дополнительные требования по допуску организаций к эмиссии ипотечных облигаций. Центробанк определил три таких критерия.
Первый устанавливает достаточность капитала на уровне 14% по нормативу Н1 (у обычных банков – 10% и 11% в зависимости от размера собственных средств). "Размер капитала должен быть выше, так как организация берет на себя большие риски", - объясняет это требование первый заместитель председателя Банка России Андрей Козлов.
Второй норматив касается минимального соотношения объемов кредитов и капитала организации. Банк допускается к эмиссии только после того, как выдаст кредитов на сумму, составляющую не менее 10% от капитала банка. Благодаря этому, по мнению Козлова, к выпуску будут допускаться только опытные организации, имеющие "солидный портфель".
И наконец, ипотечные кредиты по объему должны превышать объемы эмиссии, чтобы привлеченные эмитентом средства шли только на "ипотечные цели".
Правда, в соответствующем постановлении Центробанку пришлось, помимо прочего, дополнительно установить, что у таких эмитентов сумма банков-кредиторов не должна превышать 50% пассивов, привлекаемых капиталов частных клиентов. Это означает, что обязательства эмитентов должны быть меньше, чем половина объема собственных средств. Когда в законодательстве о банкротстве кредитных организаций ипотечное покрытие будет вынесено за пределы конкурсной массы, последнее утверждение потеряет силу, объяснил Козлов.
В ближайший месяц Банк России пообещал зарегистрировать инструкцию в Минюсте и тогда со стороны ЦБ для выпуска ипотечных бумаг никаких преград не останется, отметил Козлов. Однако генеральный директор Агентства по ипотечному жилищному кредитованию Александр Семеняка не согласен с этим. Он предложил Козлову внести некоторые кардинальные коррективы в нормативы ликвидности и резерва на кредитный риск.
АИЖК опять в милости и с новыми инициативами
Александр Семеняка заявил, что необходимо учитывать риски валютного кредитования заемщика с рублевыми доходами, а саму ипотеку поставить в группу риска не четвертой, а хотя бы второй степени. Кроме того, он предложил не считать долгосрочным активом закладную, выданную под кредит со сроком погашения в 20 лет, если она продается по срочному договору. И потом, отметил Семеняка, не стоит напрасно увеличивать трансакцизные издержки заемщика путем ежемесячного мониторинга его способности выплачивать кредит.
Из предложениий Семеняки "торчат уши" правительственной задачи по привлечению долгосрочных ресурсов и снижению дополнительных преград для развития ипотеки. Отметим, что эти корректировки открывают путь для масштабной выдачи кредитов по стандартам АИЖК (на 20 лет под 15% в рублях).
Еще более интересно, что правительство больше не имеет претензий к Агентству по использованию в прошлом году только половины предоставленных ему госгарантий. "Мы понимаем, что раскрутить такую организацию сразу очень сложно", - доверительно сообщил БПИ вице-премьер Владимир Яковлев. По его словам, правительство верит, что АИЖК в ближайшие год-два с лихвой наверстает упущенное. И речи о том, чтобы средства госгарантий у АИЖК отобрать или хотя бы сократить запланированные объемы, в правительстве уже не ведутся.
Судя по словам Яковлева, правительство решило активно развивать и социальную ипотеку (вместе с Госстроем), и рыночную (вместе с АИЖК). Остается только предположить, что накануне президентских выборов правительство решило на всякий случай иметь в союзниках обе "ипотеки".
ФКЦБ: первым делом – контроль
Вместе с тем, в ЦБ отмечают, что на рынке остается открытой проблема регулирования деятельности спецэмитентов. Речь о том, что надзором за деятельностью банков-эмитентов будет заниматься Банк России. Однако, кто будет наблюдать за специализированными эмитентами не определено, поскольку таких организаций на рынке раньше не было. "Госконтроль за ними – минимален", - выразил обеспокоенность Козлов. Он объяснил, что пока весь надзор сводится только к установлению критериев допуска к эмиссии. По его мнению, это может привести к дополнительным правовым и финансовым рискам для инвесторов, а значит, к тому, что бумаги агентов окажутся "хуже" банковских ипотечных облигаций.
"ЦБ не рвется выполнять эти функции, - с досадой сказал Козлов. – Однако проблема (с регулированием деятельности и надзору за операциями спецэмитентов ипотечных ценных бумаг - БПИ) существует".
Ответ на вопрос, кто же тогда "рвется" выполнять эти функции, пришел из ФКЦБ. Начальник управления ФКЦБ Алексей Асписов сообщил, что Комиссия активно разрабатывает поправки в закон об ипотечных ценных бумагах. ФКЦБ намерена существенно упростить нормативную базу и выпуск ипотечных ценных бумаг, путем… сокращения функций ЦБ в регулировании деятельности ипотечных эмитентов. Нормативы допуска к эмиссии, считают в ФКЦБ, надо утвердить в законе, а ЦБ пусть только устанавливает необходимый размер нормативов. Зато надзор за всеми эмитентами надо отдать на откуп самой Комиссии.
"А пока получается, что вопросы регулирования лежат в сфере компетенции двух ведомств", - с раздражением отмечает Асписов. С одной стороны, ФКЦБ должна контролировать операции на всем рынке ценных бумаг, с другой стороны, ЦБ – надзорный орган для банков–эмитентов. Разработку этих поправок Комиссия наметила себе в качестве первоочередных задач.
Сам Асписов (как профессиональный эксперт фондового рынка) такой очередностью удивлен. "Очевидно, что без постановления о расчете ипотечного покрытия и его размере, выпуск ипотечных облигаций не начнется, а вот вопросы по распределению функций регулятора можно заняться позже", - заметил он. Между тем, постановление, по его словам, раньше конца первого полугодия не появится, так как оно оказалось очень спорным. Он сообщил БПИ, что АИЖК, например, настаивает на ипотечном покрытии в 80% от стоимости кредита, а в ФКЦБ утверждают, что на деле норматив все равно не выполняется и есть смысл его уменьшить.
Все хорошо, только ипотеки нет
Представители банковского сообщества восторженно отнеслись к инициативам правительства внести долгожданные поправки в законодательство и не особенно обратили внимание на прения вокруг ипотечных ценных бумагах. Как объяснил корреспонденту БПИ на условиях анонимности президент одной из крупнейших кредитных организаций, банки уже смирились с тем, что в этом году ипотечных ценных бумаг, скорее всего не будет. К тому же, пока нет ипотечного бума, банкам хватает собственных средств для выдачи кредитов и необходимости в источнике их фондирования пока нет.
В Госдуме достаточно пессимистично оценивают итоги развития ипотечного кредитования. Председатель комитета ГД по собственности Виктор Плескачевский считает, что ипотеки, как таковой, пока в России нет, и говорить о каких-то отдельных успехах, по меньшей мере, преждевременно. "Ипотека сидит на бюджетной игле, ее выдернул, и все кончилось", - сказал он. Речь идет о том, что за двенадцать лет после установления законодательных основ этого института, правительство так и не сумело разработать действующие принципы рыночного регулирования системы ипотечного жилищного кредитования. И даже принятый закон об ипотечных ценных бумагах начнет действовать не так скоро.
А нынешняя ипотека, согласно всем правилам предвыборной борьбы, взяла курс на реализацию, в основном, за счет бюджетных вливаний. При этом процесс вливаний настолько непрозрачен, что эту ипотеку можно назвать коррумпированной априори.