Источник: Бюро Правовой Информации от 17.02.2004
В середине февраля межведомственная рабочая группа по развитию ипотечного рынка должна была отчитаться по итогам своей законодательной деятельности. Официальная информация об этом событии пока не поступила в прессу. Однако вице-премьер Владимир Яковлев рассказал БПИ об основной работе этой группы, которая, по его словам, была направлена прежде всего на подготовку мер по стимулированию развития рынка ипотечного кредитования.
Правительство не раз декларировало намерение стимулировать развитие ипотечного рынка с помощью различных налоговых льгот, снижения трансакцизных издержек по выдаче кредитов на ипотеку жилья . Поэтому на межведомственную рабочую группу была возложена в качестве первоочередной задача по подготовке обещанных поправок в Гражданско-процессуальный (ГПК) и Налоговый кодекс.
Как пояснил БПИ вице-премьер Владимир Яковлев, речь, в частности, идет о внесении изменений в ГПК, предусматривающих введение механизма ответственности граждан, не выполнивших свои обязательства по ипотечному кредиту. Обращение взыскания в этом случае предлагается распространить даже на ипотечное жилье, которое является единственным местом проживания недобросовестного заемщика. Такая поправка, уточнил Яковлев, была сначала подготовлена депутатами Госдумы третьего созыва, а затем доработана в Госстрое.
Члены же группы теперь озабочены проблемой разработки правового механизма создания так называемых фондов переселения, с помощью которых граждане, потерявшие ипотечное жилье из-за невыполнения ими условий погашения кредита, смогут получить альтернативное жилище.
Налоговые же изменения, по словам вице-премьера, касаются возможности введения фиксированной ставки госпошлины при оформлении сделок по ипотеке. В настоящее время эта пошлина зависит от стоимости сделки, а чиновники согласны сделать ее неизменной, уменьшив размер ставки до 400 или 500 руб.
К тому же рабочая группа по ипотеке готовит правовые нормы по отмене нотариального обслуживания договоров по ипотечному кредитованию, с чем давно уже смирился кабинет министров, согласившись с тем, что нотариус в данном случае фактически дублирует функции Минюста. Таким образом кабинет министров намерен добиться сокращения трансакцизных издержек инвесторов и банкиров и, соответственно, снижения процентных ставок по ипотечным кредитам.
По оценкам специалистов Московского ипотечного центра (МИЦ), на издержки, связанные с расходами на нотариуса, открытие банковских счетов и ипотечное страхование, приходится до 15% стоимости приобретаемой квартиры. "Снижение издержек в данном случае произойдет существенное - до нескольких процентов", - уверены в МИЦ.
Между тем правительство в стремлении активизировать процессы на ипотечном рынке готово пойти значительно дальше. Пока из неофициальных источников стало известно, что оно может выступить с законодательной инициативой по снижению налога на прибыль от ипотечных ценных бумаг. Эксперты группы по ипотеке предлагают уменьшить его ставку с нынешних 26% до 6% в случае операций с ипотечными ценными бумагами и процентных доходов по краткосрочным (менее 5 лет) договорам ипотеки.
Однако, судя по всему, выгода от этой новации не приведет к сколько-нибудь существенному падению процентов по кредитам. Специалисты инвестиционных компаний обращают внимание на то, что ипотечные облигации, которые выпускаются сейчас отдельными эмитентами, не соответствуют критериям закона об ипотечных ценных бумагах и поэтому не считаются на фондовом рынке надежными высоколиквидными активами. Их доля очень не высока, и снижения налога на прибыль от них не может быть достаточной мерой для развития ипотеки в целом, констатируют эксперты рынка ценных бумаг.
Действительно, долгожданных эмиссионных ипотечных бумаг пока не существует в России, констатируют специалисты. И это несмотря на принятый в прошлом году закон "Об ипотечных ценных бумагах", который устанавливает возможность выпуска ипотечных облигаций и сертификатов участия. Для эмиссии таких бумаг необходимо еще создать множество нормативных документов, объяснил БПИ руководитель департамента по ипотечному кредитованию Федеральной комиссии по рынку ценных бумаг (ФКЦБ) Алексей Аспитсов.
Комиссия должна определить ипотечное "покрытие" бумаг и его нормативы в зависимости от стоимости взятого кредита, а также утвердить требования к раскрытию информации об эмитентах, иначе "рынок просто не поймет ценности этих бумаг", подчеркнул Аспистов.
Между тем в Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию заявляют, что уже устали ждать официальных условий выпуска ипотечных бумаг. Специалисты агентства зря надеялись, что все решения будут приняты на правительственном уровне еще в прошлом году. Теперь они готовятся выпускать новый транш корпоративных облигаций.
Вместе с тем некоторые российские банки еще не готовы к эмиссии ипотечных бумаг. Так, представитель "Дельта-Кредит банка" Виктория Кочеткова объяснила БПИ неготовность к подобным операциям неоправданно большим количеством "сдерживающих факторов в законодательстве и нормативах Центробанка", при этом отказавшись говорить об этом подробнее. С другой стороны, Кочеткова приветствует возможность снижения налога на прибыль от сделок от ипотечных бумаг, так как это должно "хорошо сказаться на рынке".
В некоторых других банках, которые обзвонил корреспондент БПИ, сказали, что налоги они платят с итогового финансового результата, поэтому отделение сделок с ипотечными бумагами от других операций, к которому обязательно приведет изменение ставки налога на прибыль, будет представлять для них сложность.
Банкиры признают, что в случае снижения ставки налога на прибыль заемщики ипотечных кредитов смогут почувствовать облегчение уже к концу года. Однако инвесторы и сами банкиры выгоду от этого увидят лишь в долгосрочной перспективе.