Источник: Бюро Правовой Информации от 30.03.2004
Центр и регионы сегодня продолжат дискуссию о земле в Конституционном суде. Мурманские законодатели просят суд разобраться: соответствовал ли Конституции порядок принятия Земельного кодекса, если его положение о праве иностранцев на частную собственность реализовано без учета мнения трети субъектов Федерации. Понятно, что этот порядок и сам основной закон о земле отменять никто не собирается. Поэтому главные его критики - московские власти - спешат обезопасить максимум городских земель от посягательств частных собственников.
Именно Москва стала первым из регионов, который попытался оспорить в Конституционным суде нормы закона о введении Земельного кодекса, а также положения закона "О приватизации государственного и муниципального имущества", которые определяют размер выкупной стоимости земли.
Суть претензий столичных властей состоит в следующем: Земельный кодекс предлагает реализовать землю, в том числе и московскую, максимум по 30-кратной ставке земельного налога, то есть ниже ее рыночной стоимости примерно в 7,5 раза. Руководство столицы в своем запросе в Конституционный суд назвало эту цену необоснованно заниженной, а положения Земельного кодекса - ущемляющим конституционные права регионов в сфере свободы распоряжения землей. По оценке столичного правительства, сложившаяся средняя стоимость 1 га московской земли превышает $1 млн, а в центре достигает $6 млн., и раздавать ее направо и налево по бросовой цене нельзя.
Однако в январе этого года Конституционный суд отказался рассматривать этот запрос, поскольку он, согласно судебному постановлению, сводится к оценке целесообразности и экономической обоснованности решений законодательного органа. А это не входит в компетенцию КС.
На этом, как видно, регионы не успокоились и продолжают борьбу по защите собственных интересов в условиях наступления рынка земли. Теперь Мурманская областная дума предлагает Конституционному суду решить другую задачу - справедлив ли (соответствовал ли Конституции РФ) или нет порядок принятия Земельного кодекса, с одним из положений которого, а именно о праве иностранцев приобретать российскую землю, не было согласно около 30% субъектов Федерации. С их мнением, считают мурманские законодатели, никто не считался.
СПРАВКА: Новый Земельный кодекс был принят в 2001 году. Он определил семь категорий земель. Среди них - земли населенных пунктов, лесного и водного фондов, сельхозназначения, промышленности, особо охраняемых территорий и земли запаса. Согласно документу, земли нельзя приватизировать без объектов недвижимости, находящихся на этом участке.
Земельный кодекс разрешает иностранцам приобретать в собственность любые земли, кроме расположенных в приграничных районах. Во всех остальных случаях иностранные граждане имеют равные с россиянами права.
Но суть разногласий по-прежнему заключается в отсутствии единой точки зрения регионов и федеральной власти на выкупную стоимость земель. Согласно кодексу, предельная величина стоимости установлена на уровне 30 ставок земельного налога. В городах с населением 500 тыс. - 3 млн человек цена на землю колеблется 5-17 ставок земельного налога, с населением более 3 млн человек - 5-30 ставок налога.
Основной причиной разногласий между центром и регионами, которые привели к выяснению отношений в Конституционном суду, председатель комитета Госдумы по собственности Виктор Плескачевский назвал стремление федеральной власти "демонополизировать" земельную сферу. Органам власти на местах "понравилось быть собственниками", считает он.
Позиция Минэкономразвития, разработавшего действующую редакцию Земельного кодекса, осталась неизменной - у земли, как и у воды и леса, должен быть эффективный собственник. И в этом смысле частный бизнес является лучшей кандидатурой на эту роль. Чтобы найти хорошего хозяина и привлечь его к российскому землепользованию, это министерство предложило снизить вчетверо цены на участки, определенные кодексом. Согласно внесенным в конце прошлого года в правительство предложениям, стоимость земли может находиться в диапазоне от 19 тыс. руб. до 78 тыс. 382 тыс. руб. за гектар. При этом стоимость аренды не должна превышать сумму, которую составляет 13% цены выкупа земли и ставка земельного налога.
Более того, Минэкономразвития предложило ускорить приватизацию земель. Для этого предусматривается возможность увеличения выкупной стоимости земель в 2005 году в 1,5 раза по сравнению с этим годом и удвоение ее в 2006 году. В январе этого года МЭРТ внесло в правительство усовершенствованные поправки в Земельный кодекс, согласно которым, в частности, планируется сдавать землю в аренду по цене не меньше ставки земельного налога и не больше тройного ее размера.
Минимущество, в свою очередь, предложило передавать в безвозмездное пользование земли, занятые непосредственно предприятиями, а участки под остальным имущественно-хозяйственным комплексом продавать с учетом, в частности, их рыночной стоимости.
Оба варианта - МЭРТ и Минимущество, в московской мэрии считают неприемлемыми. "Мы уверены, что земля должна продаваться по рыночной стоимости или хотя бы по цене, к ней приближенной", - заявил БПИ представитель правительства Москвы в Совете Федерации, заместитель председателя комитета СФ по экономической политике Олег Толкачев. По его оценкам, федеральные ведомства занизили цену земли на окраинах столицы в 1,5-2 раза, а в центре и вовсе - почти в 8-10 раз.
Он считает, что продавать по 30-кратной ставке налога следует землю под производством, а незанятые территории надо реализовывать по рыночной стоимости. В противном случае, предприятия не будут защищены от недружественных поглощений, предупредил Олег Толкачев. В мэрии не скрывают, что до тех пор, пока правительство РФ не учтет пожеланий Москвы, ни один столичный участок не будет передан в частную собственность.
Проблема усложняется отсутствием разграничения прав собственности на землю. Земельный кодекс предусматривает, что участки, не переданные в частное владение, являются государственными. Собственность на них разграничивается в зависимости от того, кому (Российской Федерации, региону или муниципалитету) принадлежит имущество, которое находится на земельном участке. Если зданием владеет, например, муниципальная власть, то и земля под этим зданием - муниципальная. Для вступления в право владения собственник должен зарегистрировать свои права. По словам заместителя министра имущественных отношений Андрея Алпатова, пока права собственности зарегистрированы на 14% всех государственных земель.
Процедура регистрации сейчас достаточно громоздкая, и поэтому Минимущество предложило ее упростить. По словам Алпатова, регистрация прав должна носить заявительный порядок. В частности, предлагается оформлять права на землю сразу после юридической проверки оснований для регистрации и при условии отсутствия конфликта между уровнями власти. То есть в настоящее время на первый план выходит проблема фактического разделения земель - на федеральные, региональные и муниципальные.
Как отмечает начальник управления Москомзема Владимир Лукашев, при нынешних темпах размежевания с учетом объема выделяемых на эту процедуру средств размежевание земель произойдет не раньше, чем через 100 лет. Однако в прошлом году президент поставил перед Минимущества задачу разграничить собственность на участки к 2008 году.
По оценкам Минимущества, в результате разграничения в федеральную собственность перейдет до 30% земель. Первый заместитель мэра в правительстве Москвы Юрий Росляк заявил, что "больше 20% земель никто не отдаст". Оценки независимых экспертов более пессимистичны. По словам заместителя начальника Главного архитектурно-планировочного управления при Москомархитектуры (ГлавАПУ) Сергея Мельниченко, Москва лишиться половины "своих" земель. При этом он уверен, что федеральное правительство не позволит мэрии распоряжаться этой землей на правах доверительного управления. Это значит, что столичным властям придется сворачивать ряд инвестиционных проектов и правительственных социальных программ.
Олег Толкачев объяснил БПИ, что имущественно-земельный комплекс дает московскому бюджету 32 млрд руб., тем самым обеспечивая 12-14% всех неналоговых поступлений. "Надеюсь, что вопрос (разграничения прав собственности) будет решен с учетом наших замечаний", - говорит он. По словам представителя Москвы в Совете Федерации, "никаких особенных проблем" с землей у федеральной власти с мэрией нет. Он уверяет, что правительство РФ "прислушивается к мэру Юрию Лужкову" и называть "рабочий процесс обсуждения земельных вопросов" конфликтом не стоит.
Несмотря на это Мосгордума готовится принять законопроекты о резервировании городской земли и о запрете перепрофилирования производств. Первый законопроект дает возможность мэрии резервировать участки, которые, по ее решению, могут понадобиться столице для развития. Эти участки не могут продаваться в частную собственность, объясняет председатель комиссии МГД по экономической политике Ирина Рукина. Второй законопроект запретит менять профиль некоторых видов производства после смены земельного собственника.